樓中樓設計        

             在房價日趨上漲的時代,高房價的壓力下,有越來越多的人開始選擇購買中古屋,明樓設計也常常會接到中古屋需要翻新的案子,比起新成屋以及預售屋而言,我們發現購買中古屋更需要小心,需要花費更多的心力整理,但明樓設計師們發現大部分的消費者都只看到中古屋房價較低的部份,卻忘了買中古屋之後需要多支出一筆基礎工程的費用。EX:拆除、泥作、地坪……等等。因此和大家分享買中古屋需要注意的事項:

    1. 預留裝潢費用→很多人都因為中古屋較便宜,因此選購中古屋,但是其實中古屋,所需的自備款較高,約總價的3~4成左右,此外中古屋的裝潢費用約是新成屋的1~2倍,常常遇到很多客戶,自備款付出去之後,才發現忘了留裝潢的費用,可是老房子不整理又不行的兩難局面。
    2. 水電管線須更新→很多人都會問中古屋裝潢的費用一定要這麼高嗎?其實最主要是水電管線的部份,舊房子水管大都是使用鐵管有生鏽漏水、卡髒污的疑慮,為了客戶的安全我們都會建議更新。一般來說超過10年的老房子水電管線強烈建議更新,每次談到這裡就會有客戶說我們的房子還沒超過10年,水電管線更新的費用可以省略嗎?這時候我們會反問客戶你們居住這間房子會不會超過10年,如果將來管線有問題,要拆掉裝潢來更新管線嗎?這幾乎是不可能,因此老屋重新裝潢最好一次到位。
    3. 房屋座向,西晒問題→曾經遇過一個案例,一個小坪數的房子,陽台已經外推(其實房子真的太小不外推也不行),客廳靠陽台牆面有大面積的半腰窗及嚴重的西晒問題。舊房子的地坪磁磚大部分為老舊樣式,業主想整間換成木地板時,才發現嚴重的西晒可能會傷害木地板,此外明明是小坪數空間,因為西晒導致冷氣噸數不得不買大一點。想用窗簾隔絕日照又發現它是唯一自然光的來源,怎麼規劃這空間都讓自己很為難。
    4. 投資客的裝潢屋→現在很多投資客買了房屋為了賣相佳都會裝潢再轉賣,買這類房屋要格外小心,裝潢掩蓋掉很多房屋的缺點,就像化妝一樣替房屋做了美容,美麗的外表下,你看不清這房屋真實的樣貌。此外投資客裝潢的格局規劃不一定適合你使用,也不清楚當初裝潢使用的材料是什麼?大部分的人買了這樣的房屋還是會拆掉重新裝潢。仔細想想你當初買的房價不就包含了裝潢的費用,現在再重新裝潢一次還得多付拆掉原本裝潢的費用。
    5. 天、地、壁習習相關→延續上一點,很多人買到中古屋時,會先思考房屋內有什麼東西可以被保留下來,常常遇到很多客戶想保留地板磁磚或是木地板,但同時又想變動隔間,明樓要提醒大家拆掉一面牆,原有的地坪就要找到相同的磁磚修補,但是很難找到10幾年前一樣的磁磚。常常一個空間裡有木地板有櫃子,客戶會和我們說想保留木地板但不想要櫃子,拆除一拆完才發現櫃子下面的木地板並沒有做,這時候要去找前任屋主當初購買的木地板,可是難上加難。加上木地板以及磁磚,只要是不同批出產,就算是相同型號也會有色差問題,無法完全相像。前後-04  
    6. 思考動線與格局→購買中古屋時,如果已經知道自己裝潢預算不多,裝潢時不想更動隔間,那麼最好仔細研究一下動線與格局,想像一下客廳能怎麼擺放、沙發位置,房間床的位置,以及這些位置和樑柱之間的關係,因為樑柱位置是不可變動以及破壞的,有些大樑粗又低,甚至橫過客廳以及餐廳,無論人走在下面或是坐在下面都會產生壓迫的感覺,購買中古屋前要仔細思考房子的格局狀態。
    7. 房屋漏水問題→購買中古屋時,如果購買的是2樓的房子要注意排水問題,通常大樓的排水管最容易堵塞在2樓;要購買頂樓的房子要注意天花板漏水問題;要購買一樓的房子則要注意淹水的問題,可觀察牆壁上有無水痕以及外牆是否有漏水問題,另外也可觀察鄰居外牆是否有淹水的痕跡。此外以前的房子安裝窗戶施工時,大多只是將窗框站在女兒牆上鎖起來,窗框內部與牆之間其實還有縫隙而積水因此造成漏水而後型成壁癌,如果有預算重新更換窗戶時一定要特別注意窗框填縫的問題。購買已有裝潢的房子最擔心拆掉裝潢後,發現處處是壁癌以及處處有水痕、漏水的問題,因此買含有裝潢房屋之前注意仲介合約是否加入漏水相關附帶條件,並仔細閱讀內容,交屋後發現有漏水問題請仲介來處裡,有些仲介只保固房子不漏水(鄰居漏進的以及窗戶、屋頂漏水),但不保固房子漏水到鄰居家這部份,須仔細確認!
    8. 當心輔射屋以及海砂屋→根據行政院原子能委員會所偵測的評估結果,對於遭受放射性污染達年劑量1毫西弗以上之建築物,屬於輔射屋,已經發現的輻射污染建築物均為民國71年至73年所建造之建物,使用執照的核發日期在71年11月至75年之間,因此購買這幾年完成的建築屋應該更加小心,如有疑慮可上行政院原子能委員會查詢,或者合格的相關業者進行偵測。海砂屋的部份以測量的氯離子標準值修正為 0.3 kg 以下,也就是說,當建築物每立方米的混凝土中含有三百公克氯離子以上時,就可以稱為海砂屋,避免購買海砂屋可洽詢土木技師公會以及工研院材料所。向仲介購買房屋時合約上都記載,讓仲介保證不是輔射屋以及海砂屋,仲介也應盡調查之實,如將來房屋有問題15年內都可以向仲介賠償。

 舊新-8  

        購買中古屋需要勞心勞力的事其實還很多,有的人還會擔心買到凶宅,這時候別忘了凶宅調查也是定型化契約的一部份,可要求房仲業者先調查,如果當房仲業者有欺滿的行為,可先向當地警察局及鄰局詢問該房子有無發生凶殺案件,或是上網到私人架構的台灣凶宅網查詢。另外也要注意原屋主房貸的還款情形,以及房屋低押的狀況,都是需要注意的。合約上,無論是漏水問題、海砂屋…等等問題也都要加進去,將來有問題房仲業者以及原屋主都應該負責。

 

 

 

明樓設計 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(2) 人氣()

留言列表 (2)

發表留言
  • 悄悄話
  • baronprincess
  • 謝謝分享!

    雖然我還沒有錢買房子>>是個窮鬼
    不過應該明天就不是了喔!
    我看了<秘密> 我也有買樂透喔!
    呵!!!
    謝謝你的分享!
    這篇文章讓我受益良多!!