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    買房子是每個人一生中的大事之一;這種大事,品牌的導向頓時變的很重要,如果要買預售屋及新屋身旁的人會告訴你,你要先打聽建設公司的商譽好不好;買中古屋身邊人可能會告訴你,找那間房屋仲介會比較好。這樣的觀念並沒有錯,但是錯的往往是接下來的事……

許多人第一次買房子,找了心目中所謂的名牌後就心理上就覺得應該不會有問題吧!!因此很快就簽約,對於厚厚一本的合約並沒有細細研究過,等到有時間再細閱時才發現很多條約並沒有詳細的紀錄在合約裡,這時候就只能吃悶虧了,有問題時遇到姿態高一點的建商說不定理都不理你,那麼買預售屋到底要注意哪些地方呢?讓我們慢慢來和大家分享....

 

買預售屋的原因

首先思考一下要買預售屋的原因為何?很多人覺得買預售屋比較自由,在建商蓋之前還可以「客變」可以變更格局變更水電管線位置…等等,將來裝修前可以省下一筆費用。但是如果從地板磁磚到浴室配件,建商所附贈的東西以及建材你都不喜歡,建商給的選擇性又很少時,這時候你就應該重新考慮,畢竟這些東西建商大量購進成本很低,加上建商是退料錢不退工錢,因次自己重新裝潢時預算就很可觀。除非你是為了地點,窗外風景其他原因,不然退成毛胚屋並不划算。

先看契約書範本

在走進心目中首選的銷售案之前,建議大家在家先詳細閱讀內政部公佈的「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,做任何事之前都要先知道自己的權利以及義務。在下訂金之前可向建商索取契約書影版,回家比照一下自己所看過的範本,馬上就可了解建商的合約合不合理。此外預售屋的契約書消費者應有5天以上的審閱期,不用當場馬上簽訂,許多不知道的消費者容易被代銷人員牽著走。

契約書分兩份,土地買賣契約、房屋買賣契約會分開簽,一式兩份,建商及買方各持一份,有些人簽完合約兩份都放建商那,這是很不合理的、不正常。

買房子自己應該是主人,千萬不能被牽著鼻子走,不能被代銷人員的幾句甜言蜜語就簽下了不平等條約。

先看業者建照

在走進心目中首選的銷售案之前,大家可以先在網路上打上建商的名字,也許會有很多驚人的發現,很多人會在網站分享買屋經驗,這時候你就可以知道和自己的建商買屋需要注意哪些事項。建築物興建,要先領有建造執照,才可以向建築管理機關申請開工;完成後要申報完工,經檢驗合格才可以領取使用執照,接著才能申請接通水電。消費者可要求業者提供建照影本作為簽約附件,以維護權益。

餐廳設計  

先到銀行了解貸款

在走進心目中首選的銷售案之前,先到平常和自己有往來的銀行走一趟,先了解依自己的情況究竟可以貸到多少錢,政府推出的低率貸款自己適不適用?詢問相關知識讓自己有了基本的了解。走進銷售中心,才不會被銷售人員以可以為你爭取到高額度的貸款,讓你以為可減輕壓力,就簽約了。 

平面圖看不出來的東西

有時候建商給的平面圖不一定看的到樑的位置,只看的到柱的位置,這時候一定要請建商提供完整的圖面,避免日後完工,樑的大小、位置都剛好在你很介意的地方。

還有高度也必須注意,屋高在平面圖上也是看不出來的,有些小套房預售時都打著屋高3米6來吸引客戶,銷售人員講的天花亂墜,說以後作夾層也很舒服。可是3米6扣掉樓地板就只有大約3米4加上坐夾層也需要20~25公分,這樣就只剩下220公分,不管怎麼分配,在夾層上都無法站起來自由行走,如果很介意的人,就必須要小心。

在購屋時建商都會提工藍圖或模型,消費者可以知道是否有花園、噴水池…等等但如果你很注意隱私權方面的問題可以先問清楚對面棟與你想買那戶棟距,棟距是多少?

最好有12米以上的寬度,棟距越寬住家隱私的效果越好。

DM要保存,樣品屋要仔細拍照

對預售屋而言,DM以及樣品屋使用的建材都算是合約的一部份,除非建商有標注是選購品,不然將來的成屋都建材都應和樣品屋相同,因此包含所有建商附的設備型號細到廚具抽屜有哪些五金配備,都要仔細紀錄,將來如果有少東西可拿著照片請建商補齊。 

公設項目的詢問

現在社區大樓都會規劃很多休閒設施,健身房、圖書館、游泳池、視聽室…等等,這些在賣房子的時候都是宣傳的重點,問題是使用的頻率高不高以及日後的管理費…等都應先考量進去。值得注意的還有你購屋時的公共區域坪數到底包含了哪些公共設施,如果包含了游泳池,建商卻行使管理權對外招收收費會員來賺錢,這樣對住戶極大的不公平,如公共區域包含了游泳池,那麼游泳池所有權就應該屬於住戶所有,將來由管委會擬定使用辦法。

稅費等支出

買房子的過程中除了房屋的總價之外,還有很多費用,通常所應負擔的稅費包括:土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費以及代書費等,除依法令規定契稅由買方繳納、土地增值稅為建商繳納外,其餘稅費由誰負擔,應該在契約中明訂,以免日後發生糾紛。如果你沒詳細看過合約可能就會發生建商附註由你買單付交屋前的水電費。另外還有火險及地震險這兩種保險可自行向銀行購買即可。

主要建材及廠牌規格

通常合約書內容會標明建材使用哪些廠牌以及規格或使用同等之建材,也會標註在合約內,通常還會附註保固一年,在施工期間也應該常去工地巡視,觀察建商所用的建材是否與合約相同,如有問題才可馬上和建商反應。

防止拿不到土地產權

建築公司蓋房子,有時是自地自建,有時是和地主合建。如果建設公司是和地主合建,購屋者最好和地主簽立土地買賣契約及與建設公司簽立房屋買賣契約,以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時,拿不到土地產權,不可不慎。

違約事項

購買預售屋,從簽約到實際交屋約需經1至3年的時間,因此於簽定契約時,有關違約條款內容應詳加注意,以免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時,如欲解約卻因 違約條款,而可能造成鉅大損失。

 琴房設計  

 

買房子應該是一件很開心的事,但因為有很多繁複的過程,很多時候我們一個不注意或是銷售人員告訴我們每一間都有這一些不平等的條約是常規,我們就心軟或妥協,請大家認真想想是誰要來負擔20~30年的房貸,是誰要這房子裡住,不要讓自己的權益睡著了,在簽合約的時候將所有有疑慮的地方一一問清楚,都可以和建商用白紙黑字補在合約上,這樣對我們才有保障。

 

 

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  • 請問您驗屋時發現陽台磁磚的尺寸大小與合約不符,建商有權擅自變更嗎?
  • 您好:
    建商沒有權擅自變更喔!如果尺寸有缺貨,也應該換和原品牌同等級的廠牌然後與合約載明相同的尺寸。其他衛浴、廚具廠牌記得要再確認是否有私自變更。

    明樓設計 於 2015/08/26 18:30 回覆

  • the9134015
  • 請問,買預售屋可以直接找設計師裝潢設計嗎?
    請問您的費用計算?
  • 您好:關於預售屋客變請參考下列,
    預售屋 客變設計
    請先和建商要到平面圖DWG電子檔案,連同圖面以及需求資料交給設計師一同討論,前期提案規劃約需10~14個工作天。

    平面配置圖確認後會出6張圖給建商包含平面配置圖、水電圖、弱電圖、空調圖、隔間圖、地坪圖,這部分約需10~14個工作天,最後陪同客戶與建商會談確認最後客變項目。
    客變設計費用收費3000/p,可抵扣設計費。

    如還有其他問題,請留下您的mail,我們會有更詳細的解說,謝謝。

    明樓設計 於 2016/06/13 10:23 回覆

  • 江
  • 請問如果買已經完工的房子是否還需要將土地和房屋的契約分開簽約
    土地和房屋分開簽約有何好
    如果建商要我們將土地和房屋分開簽約是不是表示房子還沒有完工拿到使用執照

  • 您好,主要還是看建案是屬於建商自地自建還是建商地主合建,
    如是建商地主合建那是會分兩本沒錯喔!
    土地和房屋是一本或兩本的重點還是在於條款內容,您是否有詳細的審閱。
    不好意思,因為敝司的專業為室內設計,相關合約問題建議您還是詢問相關專業人士!

    明樓設計 於 2016/09/05 11:37 回覆